Publicerat: 14 september, 2018

Bankerna kräver fast anställning för bolån

De senaste åren har det successivt blivit svårare och svårare att bli beviljad bolån. Det är inte bara de som har en allmänt sett svag ekonomi som har fått det tuffare, utan de nya regleringarna från regeringen och Finansinspektionen har successivt satt större käppar i hjulen för den breda massan.

I grunden kan den tuffare regleringen vara gynnsam för en mer stabil utveckling på bostadsmarknaden, men för enskilda hushåll, särskilt unga par, kan reglerna innebära väsentliga hinder.

En reglering som är problematisk särskilt för unga bostadsköpare är den om tvingande amortering som gör det svårare att låna pengar. I praktiken innebär regleringen nämligen att båda personer måste ha en fast anställning.

Går du i tankar om att köpa en egen bostad på egen hand eller tillsammans med en partner? I så fall gör du klokt i att läsa på ordentligt om det nya amorteringskravet och den nya, tuffare hållningen från bankernas sida. I den här artikeln får du en översikt och förhoppningsvis kan vi presentera svaren på dina frågor.
bolån amorteringskrav

Så här fungerar det nya amorteringskravet

Den 1 mars 2018 började ett nytt amorteringskrav att gälla. Att man talar om ett ”nytt” krav innebär att regleringen inte är den första. I juni 2016 klubbades nämligen en reglering om tvingande amortering på mellan 1-2%. Amorteringskraven syftar på bolån och inte andra lån så som privatlån.

Det nya amorteringskravet är en kombination av skuldkvotskrav och ytterligare amortering. För båda moment är årsinkomsten för de som ansöker om bolån i absolut centrum.

Skuldkvoten innebär att den som köper en bostad, villa som radhus som bostadsrätt, ska betala extra i amortering om skulden överstiger 4,5 gånger den disponibla årsinkomsten. Inkomsten räknas på de personer som står skrivna på lånet och som är solidariskt ansvariga för att betala det. Om skuldkvoten överstiger 4,5 gånger ska man amortera en (1) procent av lånet per år. Den som dessutom har en belåning på 50% ska amortera ytterligare en procent och vid skuldsättning på 70% eller mer är amorteringskravet två procent per år.

Exempel 1: Du och din partner har tillsammans en bruttoinkomst på 600 000 kr per år. Med denna inkomst kan ni ta ett bolån på 2,7 miljoner kronor utan att träffas av det nya kravet.

Exempel 2: Du arbetar heltid och får ut 300 000 kr brutto per år. Din sambo har ett timavtal och får ut 150 000 kr per år. Om ni tar ett bolån på mer än 2,07 miljoner måste ni amortera enligt de nya reglerna.

Jämför bolån

Informella skuldkvotstak ställer till det ännu mer

Det är inte bara regeringens och Finansinspektionens regler som gör det svårare att få bolån och betala av på det. Bankerna har på eget initiativ skapat ett slags informellt skuldkvotstak för hur mycket man kan få låna i förhållande till bruttoinkomsten. Bankernas egna regler har inget med amorteringskrav att göra. De handlar i stället om att sänka risken i utlåningen.

En snabb jämförelse ger vid handen att bankerna i genomsnitt har lagt sig på omkring 6 gånger bruttoinkomsten. Det är i princip omöjligt att låna mer än så.

Exempel: Du och din partner får ut totalt 500 000 kr per år brutto på era anställningar. Med bankernas informella skuldkvotstak blir maximal belåning med den bruttolönen tre miljoner kronor.

Fast anställning är nästan ett krav

Snittpriset för en villa i Sverige är idag omkring 3,1 miljoner kronor. Snittpriset för en bostadsrätt är på strax under 2,5 miljoner kronor. Om vi utgår från bolånetaket på 85% (15% ska betalas i kontantinsats) blir maximal belåning för snittvillan respektive snittbostadsrätten alltså 2,64 miljoner respektive 2,13 miljoner.

För att klara bankernas informella skuldkvotstak på sex gånger krävs för snittvillan en bruttoinkomst på 440 000 kr alternativt 220 000 kr per bolånetagare om det är två som står på lånet. Motsvarande siffra för bostadsrätter är 355 000 (177 500) kr. För att ”klara sig undan” det extra amorteringskravet måste bruttoinkomsterna överstiga 587 000/473 000 kr.

587 000 kr motsvarar en månadslön på nästan 49 000 kr och det är en lön som ligger långt över snittet i Sverige. 473 000 kr i årslön innebär en månadslön på 39 400 kr och även det är en förhållandevis hög lön. Kort sagt kan man säga att den som köper genomsnittsvillan/genomsnittsbostadsrätten på egen hand måste ha en fast anställning med en hög lön.

Om man är två som står på bolånet halveras givetvis kravet per person men det krävs fortfarande förmodligen fast anställning på heltid för båda bolånetagare.

I tillägg till ovan ska vi också nämna att banker och bolåneinstitut helst ser att alla bolånetagare har fast anställning, detta ur ett rent säkerhetsperspektiv. Den som har fast anställning har helt enkelt över tid större möjligheter att uppfylla sina skyldigheter som låntagare.

Saknar du jobb – använd låneförmedlare

Med ovan sifferexercis har vi velat presentera svart på vitt kring amorteringskraven och skuldkvotstakens faktiska påverkan på möjligheterna att köpa ett eget boende. Som du ser blir möjligheterna kraftigt begränsade om du eller en partner inte har någon mer betydande inkomst.

Det finns emellertid fler långivare för bolån än storbankerna och bolåneinstitut. På marknaden idag finns en handfull aktörer som kan bevilja bolån även om du inte har fast anställning. Vissa kan också bevilja bolån trots betalningsanmärkning. Nackdelen blir att räntorna blir betydligt högre än vad exempelvis storbankerna kan erbjuda.

För att enkelt kunna få in låneerbjudanden från aktörer som har en mer generös syn på anställningsform och inkomster kan du med fördel utnyttja de tjänster som låneförmedlare tillhandahåller. Din ansökan om lånelöfte och/eller bolån resulterar då i flera erbjudanden som du får ta ställning till.

Jämför bolån