Publicerat: 21 december, 2018

Många får problem om boräntorna höjs

många får problem med bostadsköp om bolåneräntorna höjs

År efter år med låga boräntor har skapat en situation där många villaägare och bostadsrättsinnehavare är mycket känsliga för räntehöjningar. Det är idag billigt att bo, även om lånen är stora, men varje extra procentenhet på bolånen blir svår att svälja. En undersökning från Sifo, beställd av fastighetsmäklarbyrån Bjurfors, visar nu att hushållen i storstäderna är mer sårbara än vad man tidigare trott. Siffrorna visar att närmare 20% av bolånetagarna skulle få stora problem om bolåneräntan steg upp mot 4%.

I den här artikeln berättar vi om:

• Hur sårbar ekonomin är hos hushållen i storstäderna
• Att de ekonomiska marginalerna verkar försämras
• Vad effekten blir av små och stora höjningar
• Hur problem med bostadsmarknaden fortplantar sig i ekonomin som helhet

En tredjedel klarar bankernas kalkylräntor

Det finns många siffror som oroar i Sifos/Bjurfors undersökning. Vissa är dock klart mer oroande än andra. I undersökningen ställde Sifo frågor kring sårbarheten hos hushållen vid olika räntenivåer, och resultatet blev följande:

• Omkring 30% är osäkra på vilken räntenivå som hushållet klarar
• 18% har ingen möjlighet att betala räntor på 4%
• 33% har ingen möjlighet att klara en boränta på 6%

Att ungefär vart femte hushåll får det mycket problematiskt om bolåneräntorna når ”normalläget” på omkring 4% är något som kan få rejält negativa effekter på både bomarknaden och samhället i stort de kommande åren. Det är nämligen inte helt otroligt att räntorna når över 3% redan någon gång under 2021.

Att vart tredje hushåll inte klarar bolåneräntor på 6% är också problematiskt. Det är dessutom ganska märkligt eftersom denna siffra är lägre än den kalkylränta som banker och bolåneföretag använder vid lånelöfte och låneansökan. Det ska inte vara möjligt att få bostadslån om man inte har den ekonomin som krävs för att klara en bolåneränta på 7%.

Marginalerna minskar

Bjurfors/Sifos undersökning har fokuserat på Stockholm, Göteborg och Malmö. Här är belåningsgraden som högst och här är också själva lånesummorna som störst. Det finns anledning att tro att siffrorna för andra delar av landet inte är lika oroande.

De stora lånebeloppen gör storstadsborna extra känsliga för räntehöjningar. Ett hushåll som har exempelvis en miljon i lån behöver förmodligen inte göra någon större förändring i ekonomin om räntan höjs med någon procentenhet. För ett hushåll med lån på kanske 5-6 miljoner blir situationen omedelbart automatiskt mer prekär.

När vi i allt raskare takt närmar oss de första räntehöjningarna från dagens minusränta är det oroande att se att marginalerna i hushållen i storstäderna minskar. Som vi nämnde ovan är det idag 33% som inte klarar en bolåneränta på 6%. Det är i sig mycket oroande, men ännu mer prekärt är att denna siffra var 24% i Sifos motsvarande undersökning förra året. Det är alltså en mycket stor andel hushåll som har sämre marginaler idag jämfört med förra året.

En av anledningarna till det torde vara införandet av det amorteringskrav som blir obligatoriskt om skuldkvoten överstiger 4,5. Om skulden är mer än 4,5 gånger bruttoinkomsten för låntagarna adderas helt enkelt en procentenhet till den tvingande amorteringen. Detta krav medför att utgifterna för boendet kan bli väsentligt högre än tidigare.

Effekter av högre bolåneränta

Med dagens räntenivåer är räntekostnaderna mycket låga, även om bolånen skulle vara på många miljoner. Räntekostnaderna kan dock snabbt fördubblas och även tredubblas. Enligt Riksbankens prognos för de kommande åren väntas reporäntan ligga på minst 1,00% i början av 2021. En ganska stor osäkerhet finns dock, men den gäller åt ”båda håll”. Reporäntan kan mycket väl vara betydligt högre än 1,00% om bara strax över två år.

Bolåneräntorna ligger historiskt sett normalt två procentenheter över reporäntan. Utifrån detta kan vi gissa att de rörliga räntorna kommer att nå en nivå på omkring 3,00% om lite över två år. Vad innebär detta för ett idag högbelånat hushåll i exempelvis Stockholm?

Snitträntan för tre månaders rörliga bolån pendlar omkring 1,30%. Kort sagt kostar varje lånad miljon 13 000 kr per år i ränta. Om räntorna successivt ökar till 3% blir räntekostnaden per miljon 30 000 kr och en bolåneränta på 6% ger en kostnad på 60 000 kr.

Snittbelåningen för villor och bostadsrätter i Storstockholm ligger på omkring 3,5 miljoner. Nedan tabell visar den totala räntekostnaden per år vid olika räntesatser (notera att vi bortser från ränteavdraget på 30%).

1,30% = 45 500 kr
2,00% = 70 000 kr
3,00% = 105 000 kr
4,00% = 140 000 kr
5,00% = 175 000 kr
6,00% = 210 000 kr

Räntan är givetvis inte det enda man betalar som boende i villa eller bostadsrätt. Till räntan kommer amortering. I och med det senaste tillägget till amorteringskravet finns idag tre nivåer, nämligen 1%, 2% och 3%. Fortsätter vi på ovan exempel blir amorteringen per år:

1% = 35 000 kr
2% = 70 000 kr
3% = 105 000 kr

Notera att amorteringarna givetvis minskar i takt med att skulden minskar – siffrorna tjänar mer som exempel på att de totala utgifterna för boendet kan skjuta i höjden.

Vikande konjunktur kan skapa en perfekt storm

En hög skuldsättning med anledning av bostadslån innebär inga problem om ekonomin tuffar på och arbetslösheten är låg. Om ekonomin i samhället skulle försämras kan problemen dock bli stora både för enskilda bolånetagare och samhället som helhet.

Om räntan höjs blir kostnaderna för boendet högre vilket innebär att utrymmet för konsumtion blir mindre. Det ger i sin tur inverkan på samhället i stort. Ju mindre det konsumeras, desto mindre intäkter får företagen. Lägre intäkter kan leda till uppsägningar, vilket leder till ännu mindre utrymme för konsumtion.

Ju högre räntorna blir, och ju mindre pengar som cirkulerar, desto mindre blir villor och bostadsrätter värda. Det kan leda till att bankerna kräver större säkerheter, vilket i sin tur ger upphov till ännu större kostnader för villaägare/bostadsrättsinnehavare.

De villaägare/bostadsrättsinnehavare som får stora problem med att betala räntor och amorteringar kan dessutom tvingas sälja sin bostad, detta till lägre priser utifrån den högre räntenivån och det förmodade större utbudet.

Den här cirkeln är av det ”onda” slaget, och den illustrerar att det verkligen är problematiskt att så många hushåll är så känsliga för högre räntor.