Publicerat: 15 februari, 2019

Bostadsmarknaden 2019 – 6 saker att känna till

Det kommer att svänga om bostadsmarknaden under 2019. Den vikande konjunkturen, den osäkra räntemarknaden, politiska osäkerheter och bostadsbristen är faktorer som på olika sätt kommer påverka bostadsmarknaden i Sverige under det kommande året.

Bostadsmarknaden 2019 - 6 saker att känna till

Oavsett om du idag har villa/bostadsrätt med bolån eller hyr din bostad, finns det skäl att hålla ett öga på vad som sker under 2019. Här är sex av de faktorer som är viktigast att uppmärksamma. Vi ger dig hårda fakta och en del analyser av faktorernas betydelse för dig som privatperson.

1. Framtidstron hos köparna

Bostadspriserna, och därmed bostadsmarknaden som helhet, styrs i grunden av framtidstron. Det handlar om synen på prisläget i framtiden såväl som bilden av den egna ekonomin de kommande åren.

Webbplatsen Hemnet har nyligen gjort en undersökning kring vad besökarna tror om prisökningar för småhus och bostadsrätter. Om undersökningen är representativ verkar det som att framtidstron är rejält vikande. I undersökningen, som genomfördes i början av januari, var siffran för andelen personer som tror på sjunkande bopriser hela 37%.

Om synen på framtiden är negativ kommer det naturligtvis att inverka på både utbud och efterfrågan, och därigenom på priserna. Vill du sälja din bostad under året? Vill du köpa? Oavsett är det en god idé att hålla ett öga på den generella framtidstron.

2. Konjunkturen

Konjunkturinstitutets senaste Konjunkturbarometer föll kraftigt i januari. Trenden är tydlig. Barometerindikatorn har nu fallit fyra månader i rad. Det är ett tydligt tecken på vikande konjunkturutsikter bland de tillfrågade. Kort sagt är den allmänna bilden att den ekonomiska utvecklingen går åt fel håll.

Värdet för januari var 101,9. Den bärande idén bakom indikatorn är att ett värde på 100 eller mer signalerar ett positivt läge medan värden som understiger 100 signalerar raka motsatsen. Siffran 101,9, vilket alltså i grunden är en positiv siffra, gäller för hela ekonomin. Indikatorn för hushållens syn på framtiden var emellertid inte högre än 92, vilket är en mycket negativ siffra.

Hushållens bleka syn på ekonomin de kommande månaderna kan innebära mindre aktivitet på bostadsmarknaden med fallande priser som följd. För en köpare är det positivt. För en säljare är det raka motsatsen.

3. Högre räntor

I december höjde Riksbanken sin viktigaste styrränta, reporäntan, för första gången på många år. Höjningen innebär att räntan numera är -0,25% (höjning från -0,50%).

Bolåneinstituten och storbankerna var inte sena att svara på Riksbankens höjning med höjningar på bolån. Flera banker höjde direkt den rörliga tremånadersräntan med just 0.25 procentenheter.

Efter de initiala höjningarna har läget stabiliserats något, men det är tydligt att Riksbankens beslut redan har inneburit större effekter.

Kommer centralbanken att fortsätta höja reporäntan? Förmodligen blir det så. Inflationen har nämligen stabiliserats kring målet på 2%. Några större höjningar under 2019 och 2020 är det dock inte att tala om. I februari 2019 stod den oförändrad.

Om du bor i villa eller bostadsrätt och har rörliga lån finns emellertid all anledning att se över dina bolån och de räntor du betalar. Att räntorna för bolån sakta men säkert kommer att röra sig uppåt är uppenbart.

4. Ökat utbud av bostadsrätter

De senaste årens låga räntor och den successiva befolkningsökningen har gjort att bostadsbyggandet har varit stort. Även om konjunkturen (kanske) vänder finns fortfarande många bostadsrätter som är under färdigställande och snart kommer ut på marknaden. Det innebär ett större utbud vilket i grunden är positivt för den som vill köpa en bostad. Chansen/risken (beroende på vilken sida om köpeavtalet man står) finns att priserna sjunker överlag.

Nybyggnation är dock normalt dyrare än befintliga bostadsrätter varför en köpare bör vara noga med sina val. Att det för bostadsrätter kommer att bli en ”köparens marknad” på många platser i Sverige är dock klart.

5. Fler men dyrare hyresrätter

Det råder stor brist på hyresrätter på de mest attraktiva orterna i Sverige. Det mest extrema exemplet är centrala Stockholm, där kötiden för en hyresrätt är omkring 20 år.

En hel del bedömare, inklusive Swedbank, menar att en del nyproduktion inom bostadsrätter kan komma att omvandlas till hyresrätter under de kommande åren. Det handlar om bostadsrätter som inte kan säljas och det i områden där bristen på hyresrätter är mycket stor.

Ett problem med denna modell är att priserna för hyresrätterna blir mycket höga. Inga av de bostäder som projekterades som bostadsrätter kommer att vara billiga att hyra.

6. Politiska beslut om bostadsmarknaden

Sist men inte minst är det viktigt att hålla ett öga på vad politikerna diskuterar och bestämmer. Det finns ett antal frågor som kommer att diskuteras under 2019 och dessa frågor kan ge stora effekter på bostadsmarknaden.

Några av de centrala frågorna är:

  • Högre fastighetsskatt
  • Marknadshyror
  • Slopade eller reducerade ränteavdrag

Lite översiktligt finns stora risker att politiska beslut gör det dyrare att både ha bolån och bo i hyresrätt.

Slutord: Ha ett öra mot marken

Bostadsaffärer är de största affärer privatpersoner kan göra i Sverige. Det är därför viktigt att ta väl underbyggda beslut. I dagens läge, då så mycket är oklart, är detta viktigare än någonsin. Oavsett om du står i begrepp att köpa, sälja eller hyra ska du ha ett öra mot marken och känna av marknaden. Ju mer information du har, desto bättre kan du analysera vilket steg du ska ta.